Každý kdo prodává nemovitost, ať už je to byt, dům či pozemek, ji chce prodat za co nejvyšší možnou cenu. Na sociálních sítích se roztrhl pytel s nabídkami ocenění nemovitostí zdarma. Téměř každý makléř vám slibuje, jak vám přesně nacení nemovitost a vy tak prodáte za nejvyšší možnou cenu. Stojíme si za tím, že stanovit přesnou cenu je téměř nemožné. I přesto si s tím dobrý realitní makléř umí poradit. Rozeznejte laika od experta!
Nikdo nemá věšteckou kouli
Žádný realitní makléř, odhadce, ani znalec nedokáže najisto a přesně odhadnout PRODEJNÍ cenu vaší nemovitosti. Nejprve si řekněme, jak se vlastně cena za byt, dům či pozemek odhaduje.
Základem je porovnání s podobnými nemovitostmi a charakteristikami v dané lokalitě, které byly nedávno prodány, nebo které jsou aktuálně v nabídce. Realitní makléři a odborníci zohledňují aktuální tržní trendy, stav a vybavení nemovitosti, její umístění a občanskou vybavenost v okolí. Každý detail může hrát roli - vedlejší stavby, studna, stav plotu či jestli má váš dům na střeše fotovoltaickou elektrárnu či nikoliv.
Co když máme dva téměř identické domy na jedné ulici, ale jeden má zahradu orientovanou na jih do přírody a druhý na sever do průmyslové zóny? I když se oba domy užitnou plochou, stavem, výměrou pozemku i vybavením shodují, dům se zahradou orientovanou na jih do přírody bude mít o něco vyšší tržní cenu. Bude o něj zkrátka o něco větší zájem.
Důvodem, proč nemůžeme stanovit cenu naprosto přesně, jsou nezapočitatelné vlivy. Již několikrát jsme se setkali s tím, že pro někoho může mít mnohem větší hodnotu dům, který se nachází blízko rodiny či přátel. S podobnými faktory opravdu nelze dopředu počítat. Jak tedy stanovit správně cenu, která půjde do inzerce?
Expert si poradí se všemi scénáři
Úkolem makléře je definovat cenu, která půjde do inzerce a toto číslo by měl stanovit co nejférověji podle daných kritérií. V TAURUM reality vždy určíme cenovou hladinu na základě našich odborných znalostí a zkušeností po osobním posouzení nemovitosti a jejího okolí a tu předložíme majiteli. S majitelem si tedy výslednou cenu, která se bude inzerovat, odsouhlasíme.
Ve většině případů se plus mínus shodneme, nebo si prostě majitel nechá od nás poradit. Někdy se stane, že majitel chce zahájit inzerci na ceně vyšší a stalo se nám i to, že nás majitel přesvědčoval, abychom dali do inzerce rovnou cenu nižší. Pokud dáme do inzerce cenu vyšší, je potřeba počítat s určitou pravděpodobností, že budeme muset cenu snižovat.
Může to znít divně, ale v podstatě je téměř jedno, za jakou cenu jde nemovitost do inzerce, ale musíme být společně s majitelem připraveni na následující vývoj.
Makléř musí být připraven na to, co se bude dít poté, co se nemovitost zveřejní. Můžou nastat tyto 3 scénáře:
1. scénář: Nemovitost se zveřejní a nic se neděje
Tento scénář je rozhodně ten nejhorší. Pokud je inzerce profesionální, kvalitní a srozumitelná a propagace (reklama) aktivní a dostatečně nadimenzovaná a stále nevolá jediný zájemce, znamená to pravděpodobně, že se cena přestřelila.
V takových situacích přitápíme pod kotlem. Zvedáme výdaje na reklamu na sociálních sítích, umisťujeme bannery na nemovitosti nebo takzvaně “topujeme” inzerát na realitních serverech (zajišťujeme, aby byl na prvních pozicích). Jdeme zpět do naší inzerce a pečlivě zkoumáme, jestli můžeme něco změnit, vyjasnit, vylepšit.
Jestliže žádný z těchto kroků nefunguje, musíme jít s cenou dolů. Se snižováním ceny vždy čekáme. U bytů pár týdnů, u rodinných domů a jiných objektů 1-2 měsíce. Zde záleží
i na tom, jak moc majitel na prodej, respektive na peníze, spěchá. Dojde-li na zlevňování, s majitelem pečlivě ladíme částku, o kterou cenu snížíme. A opět spouštíme propagaci.
Neustálé opětovné zlevňování ovšem není nejšťastnější řešení, proto je namístě velmi dobře zvolit, o jakou cifru půjde cena dolů..
2. scénář: Po vykopnutí inzerce se ozve pár zájemců
Zájemci se ozývají, ale není jich mnoho. Sem tam někdo zavolá. To pravděpodobně znamená, že jsme cenu určili dobře. Lidé reagují a vytváří zájem. V tomto případě je pravděpodobné, že nemovitost za tuto zveřejněnou cenu dříve, či později prodáme. Nebo za cenu jen nepatrně jinou.
3. scénář: Během několika hodin po zveřejnění má realitní makléř hromadu zájemců
Pokud po zveřejnění inzerce už do několika hodin máme přes 10 zájemců, značí to, že je cena zřejmě nízká a trh by snesl cenu vyšší. Realitní makléř v této chvíli musí být skvěle organizovaný a férový. Jednotlivé zájemce kontaktuje a sdělí na férovku, že je zájem opravdu vysoký.
Nachystáme prohlídkové odpoledne, kde každého zájemce provedeme zvlášť. Nikdy neděláme hromadné prohlídky, které by nemovitost degradovaly. Všem se poctivě věnujeme a necháme každého individuálně nemovitost navnímat. Následně vedeme se zájemci velmi dobrou komunikaci a v případě, že je zájemců opravdu hodně, uspořádáme online aukci. Ta trvá přibližně 30 minut a vyjde z ní jeden vítěz. Tato varianta je:
- dobrá pro majitele, kterým přinese více peněz
- férová a transparentní pro kupující
- ale extrémně náročná pro realitního makléře. Na komunikaci a na organizaci.
Stanovit přesnou cenu předem je vždy téměř nemožné, byť se to v řadě případů povede. Na tržní hodnotu má vliv spousta faktorů, které jsou buď předem známé nebo naopak i zcela náhodné a nepředvídatelné. Realitní expert je schopen navrhnout co nejpřesnější cenovou hladinu a případně správně reagovat na následnou situaci, která vznikne po zveřejnění inzerce. Není to tedy jen o nejpřesnějším odhadu, ale také o správné komunikaci a zkušenostech dobrého realitního makléře.
Chcete znát odhad tržní ceny vašeho bytu, domu, pozemku nebo chaty? Napište nám či zavolejte!
