Kdy při prodeji nemovitosti
(ne)platíte daň z příjmu?
Prodáváte byt nebo dům a přemýšlíte, zda celý výtěžek zůstane vám, nebo část skončí na účtu státu? Tuhle otázku si klade řada majitelů – a je dobře, když ji řešíte včas. Ne vždy je příjem z prodeje osvobozený od daně, ale pokud znáte pravidla, dá se celý prodej naplánovat tak, aby proběhl bez nepříjemných překvapení.
Kdy daň z prodeje nemovitosti neplatíte
Ne vždy musíte z výdělku při prodeji nemovitosti odvádět daň. Zákon pamatuje na několik situací, kdy je prodej osvobozený a pokud některou z těchto podmínek splňujete, celý příjem vám zůstává.
Téma jsme podrobně rozebrali i v našem REALITCASTu s daňovou poradkyní Janou Jáčovou, majitelkou účetní firmy UOL Účetnictví.
Poslechnout si ho můžete ZDE.
1. Vlastníte nemovitost dostatečně dlouho
Pro osvobození od daně z příjmu platí tzv. časový test:
Pokud jste nemovitost nabyli do 31. 12. 2020, je časový test 5 let.
Pokud jste ji nabyli od 1. 1. 2021, je potřeba ji vlastnit minimálně 10 let.
Rozhodující je datum podání návrhu na vklad do katastru, nikoliv podpis kupní smlouvy.
Příklad: Koupili jste byt v lednu 2019 a chcete ho letos prodat? Časový test pěti let již splňujete, daň tedy platit nemusíte.
2. V nemovitosti jste bydleli alespoň 2 roky
Osvobozeni od daně budete i v případě, že jste v prodávané nemovitosti skutečně bydleli minimálně 2 roky před prodejem. Nepočítá se trvalý pobyt, ale faktické užívání – například doklady o spotřebě energií, internet, fotografie. Podívejte se zde, kde najdete konkrétní rady, jak prokázat, že jste na adrese bydleli.
Příklad: Dva roky jste žili v rodinném domě, který nyní prodáváte kvůli stěhování za prací. Příjem z prodeje nebude zdaněn.
3. Peníze použijete na vlastní bydlení
Další možností osvobození je situace, kdy výtěžek z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby – například koupi jiného bytu nebo stavby domu. Podmínkou je, že tyto prostředky využijete do konce zdaňovacího období následujícího po roce, kdy jste příjem získali, a že tuto skutečnost oznámíte správci daně do lhůty pro podání daňového přiznání.
Příklad: Prodáte byt, který vlastníte 3 roky a nepronajímáte ho. Zisk z prodeje použijete na koupi domu, kde plánujete bydlet. Pokud to nahlásíte finančnímu úřadu včas, daň platit nebudete.
Kdy daň z prodeje nemovitosti platit musíte
Pokud žádná z výše uvedených podmínek není splněna, příjem z prodeje danit musíte. Zdanění se týká rozdílu mezi prodejní cenou a prokazatelnými náklady (kupní cena, rekonstrukce, poplatky nebo provize realitní kanceláři).
Sazba daně je:
- 15 % pro příjmy do výše 36násobku průměrné mzdy (v roce 2025 cca 1,8 milionu korun),
- 23 % pro částky nad touto hranicí.
Příklad: Prodáte investiční byt po třech letech se ziskem 900 000 Kč. Pokud jste v něm nebydleli a zisk nepoužijete na vlastní bydlení, musíte jej zdanit v rámci daňového přiznání.
Jaké další daně se váží k nemovitostem
Prodej není jediný okamžik, kdy stát z nemovitosti očekává svůj podíl. Některé daně se vážou na samotné vlastnictví. V posledních letech navíc došlo ke změnám, které stojí za připomenutí – některé daně byly zrušeny, jiné zůstávají a mají svá pravidla.
Zrušená daň z nabytí nemovitých věcí
Do září 2020 byla součástí každého převodu nemovitosti tzv. daň z nabytí nemovitých věcí. Platili ji kupující, a to ve výši 4 % z kupní ceny. Tato daň byla v roce 2020 zrušena, a to s účinností pro všechny převody, u nichž byl návrh na vklad do katastru podán po 1. 12. 2019. V současnosti tedy žádnou daň při koupi nemovitosti neplatíte.
Daň z nemovitosti: každoroční připomínka, že něco vlastníte
Jednou ročně platíte daň z nemovitých věcí, pokud jste se stali k 1. 1. daného roku vlastníkem bytu, domu, pozemku nebo jiné nemovitosti.
Příklad: Pokud koupíte dům v prosinci roku 2025 ale na katastru nemovitostí se zapíšete jako majitel až třeba 2.1. 2026, tak daň z nemovitosti budete platit až v roce 2027.
Jde o daň, která se počítá podle výměry, typu nemovitosti a místního koeficientu. Zajímavostí je to, že je to jediná daň, která se přeplácí dopředu.
Důležitá data
- Finanční úřad v dubnu a květnu rozesílá podklady k platbě – složenky, datové zprávy nebo e-maily.
- Kdo vlastnil nemovitost k 1.1. 2025, ten platí daň na celý rok.
- Kdo nemovitost koupil až během roku 2025, začne platit až v roce 2026.
- Termín pro úhradu daně je do 31. 5. 2025.
- Pokud je vaše daň vyšší než 5 000 Kč, můžete ji uhradit ve dvou splátkách – druhá pak do 30. 11. 2025.
- Povinnost podat daňové přiznání
- Termín pro podání přiznání byl do 31. 1. 2025. Týkal se těch, kdo v roce 2024: koupili, zdědili nebo dostali nemovitost darem, zkolaudovali novou stavbu,provedli zásadní změnu výměry nebo účelu užívání,sloučili nebo rozdělili pozemky.
Plánujete prodej nemovitosti a nejste si jisti, jak na tom s daněmi jste? Ozvěte se nám.
V TAURUM reality vám pomůžeme celý proces nejen dobře nastavit, ale i bezpečně dotáhnout. Včasná příprava vám může ušetřit spoustu starostí a v některých případech i desítky až stovky tisíc korun.
