Kupujete dům, chatu nebo pozemek?
Vodu si prověřte dřív než výhled z terasy
Když lidé kupují dům, chatu nebo stavební pozemek, často řeší hlavně to, co je vidět na první pohled. Lokalitu, dispozici, stav střechy, příjezdovou cestu, výhled z terasy nebo to, jestli se na zahradu vejde bazén.
Jenže u nemovitostí někdy největší problém nebývá to, co vidíte. Ale to, co je pod zemí. Doslova.
Voda, studna, odpadní vody, čistírna, jímka, kanalizace, sousední vrty nebo staré „řešení po dědovi“ mohou zásadně ovlivnit, jestli bude nemovitost pohodovým bydlením, nebo zdrojem starostí. A právě o tom byla i jedna z epizod Realitcastu, ve které jsme si povídali s Patrikem Pavlíkem ze společnosti Profivoda, kterou najdete na konci článku.
Studna není jen díra v zemi
Vlastní studna zní na první dobrou jako velká výhoda. Máte vlastní vodu, nemusíte zalévat zahradu drahou vodou z řádu. Jenže samotná existence studny ještě neznamená, že je vše v pořádku.
Studna je vodní dílo a u nové studny se řeší nejen její stavba, ale také povolení k odběru podzemní vody. Ministerstvo zemědělství má pro tyto situace samostatný formulář žádosti o povolení k odběru podzemních vod pro potřeby domácností a zároveň o povolení ke studni jako vodnímu dílu. Žádost se podává u místně příslušného vodoprávního úřadu.
To je důležité hlavně při koupi starších domů a chat. Na pozemku může být studna, kterou rodina používá desítky let. Ale otázka zní: je legální? Je zapsaná? Existuje k ní dokumentace? Je povolen odběr vody? A odpovídá skutečné provedení tomu, co je v projektu?
Protože když dojde na problém, například se sousedem, úřadem nebo právní kontrolou při prodeji, „vždycky jsme to tak používali“ nemusí stačit.
Voda od souseda? I to se může stát
Pokud má někdo na pozemku nezapsanou nebo nepovolenou studnu a soused začne řešit vlastní čistírnu odpadních vod, vrt nebo jiný zásah do podzemních vod, může nastat problém.
Vyhláška stanovuje, že studna musí být umístěna tak, aby nebyla zdrojem možného znečištění ani ohrožení jakosti vody a zároveň aby nebyla ovlivněna vydatnost sousedních studní. U možných zdrojů znečištění se navíc řeší minimální vzdálenosti. Například u žumpy, malé čistírny nebo kanalizační přípojky je to 12 metrů v málo propustném prostředí a 30 metrů v propustném prostředí.
Jenže pokud vaše studna oficiálně neexistuje, hydrogeolog ani úřad ji při posuzování sousedova záměru nemusí brát v potaz. A to je přesně ten moment, kdy se z „malého papírového nedostatku“ může stát velký praktický problém.
Chata s trativodem? Pozor na staré zvyky
U rekreačních objektů se často setkáte s tím, že odpadní voda „někam odtéká“. Třeba do trativodu, do staré jímky, do potoka nebo prostě „někam do země“.Jenže to, že takové řešení fungovalo třicet let, ještě neznamená, že je legální dnes.
Ministerstvo zemědělství uvádí samostatnou žádost pro povolení k vypouštění odpadních vod do vod podzemních pro potřeby domácností a ke stavebnímu povolení domovní čistírny odpadních vod. I tady se tedy řeší vodoprávní úřad, nikoli jen dobrý pocit majitele, že „to nějak funguje“.
Nelegální vypouštění odpadních vod přitom není jen formální problém. Může ohrozit podzemní vodu, okolní studny i kvalitu životního prostředí. Vodní zákon upravuje nakládání s vodami a pro různé situace vyžaduje povolení nebo souhlas příslušného úřadu.
Pokud tedy kupujete chatu, chalupu nebo starší dům mimo obecní kanalizaci, nestačí se zeptat: „Kam jde odpad?“ Lepší otázka zní: „Jak je likvidace odpadních vod legálně vyřešená a jaké k tomu existují doklady?“
Levný vrt může být drahý začátek
Další častý omyl je dívat se jen na cenu za metr vrtu. U studny se ale neplatí jen za díru v zemi. Důležitá je geologie, přístup pro techniku, hloubka, projekt, kvalita provedení, použité materiály, legislativa i to, co se stane, když se něco nepovede.
Seriózní firma často nechce střílet cenu od stolu. A dává to smysl. Jiná situace je vrtat na dobře přístupném pozemku, jiná v těžkém terénu, kam se velká technika nedostane. Cena se může změnit i kvůli nutnosti řešit odvrtek, bahno, kontejnery nebo složitý přístup.
U nových nebo rekonstruovaných studní se podle odborných podkladů pracuje s hydrogeologickým posouzením a projektovou dokumentací. Norma ČSN 75 5115 se vztahuje k navrhování, zřizování a provozování studní pro individuální zásobování vodou, pokud nejsou zdrojem vody pro veřejný vodovod.
Podezřele levná nabídka tak nemusí být výhra. Může znamenat horší techniku, slabší zázemí, chybějící dokumentaci nebo problém, který se ukáže až ve chvíli, kdy už je pozdě.
Co si ověřit před koupí nemovitosti?
U domu, chaty nebo pozemku se vyplatí řešit vodu stejně pečlivě jako právní vady nebo stav konstrukce. Ideálně ještě před podpisem kupní smlouvy.
Ptejte se hlavně na to, odkud se bere voda, jestli je studna legální, zda existuje povolení k odběru, jak je řešená likvidace odpadních vod, zda je objekt napojený na kanalizaci, zda má ČOV, jímku nebo jiné řešení, a jestli k tomu všemu existují doklady.
U stavebního pozemku se navíc vyplatí zjistit, jestli je vůbec reálné vodu získat, jaké jsou podmínky v lokalitě, co umožní úřady a zda se na pozemek dostane potřebná technika. Ministerstvo zemědělství k vodoprávnímu řízení uvádí i formuláře pro odběr podzemních vod, vypouštění odpadních vod do vod povrchových i podzemních a další související žádosti.
To všechno nejsou detaily pro „puntičkáře“. Jsou to věci, které vás později mohou stát spoustu stresu a zbytečných peněz.
Další tipy, co si zkontrolovat u (starších) nemovitostí najdete v dalším článku zde.
Voda jako součást hodnoty nemovitosti
Dobře vyřešená voda může být velký benefit. Vlastní legální studna, kvalitní rozbor vody, správně povolená ČOV nebo jasně doložené napojení na kanalizaci je základ. Kupující se má o co opřít a prodávající se vyhne nepříjemným otázkám až ve fázi právní kontroly.
Pokud vás téma zajímá víc, pusťte si epizodu Realitcastu s Patrikem Pavlíkem ze společnosti Profivoda. Dozvíte se mimo jiné, proč se studna nevybírá jen podle ceny za metr, jaké průšvihy vznikají u nelegálních vrtů, proč už staré trativody na chatách nemusí projít a jak snadno se z vody může stát největší riziko celé nemovitosti.
