Kupujete starší dům nebo byt?
Víte, co by vás mělo zajímat?
Koupě nemovitosti je pro většinu lidí jedním z největších životních rozhodnutí. Pokud vás láká starší dům nebo byt, možná vás překvapí, že kromě polohy, dispozice a ceny byste měli řešit i spoustu méně nápadných detailů. Právě ty mohou v budoucnu rozhodnout, jestli budete spokojení, nebo vás čekají vysoké investice navíc. Na co se zaměřit, se dozvíte v tomto článku.
1. Technický stav
Když se procházíte po domě, všechno může působit v pořádku – hezká fasáda, nová okna, příjemná atmosféra. Jenže skutečný stav se často skrývá pod povrchem.
Zaměřte se na pár konkrétních věcí:
- Základy a zdivo: praskliny v rozích oken nebo nad dveřmi mohou znamenat pohyb základů.
- Střecha: podívejte se na půdu, jestli není vidět světlo skrz tašky. Zkontrolujte, zda trámy nejsou napadené dřevomorkou nebo červotočem (poznáte podle drobných dírek a jemného prachu).
- Podlahy: u starších domů se občas „houpou“ – to může znamenat shnilé trámoví nebo nevyhovující skladbu podlah.
- Vlhkost: zatuchlý vzduch nebo vlhké mapy nejsou drobnost. Vlhkost totiž ničí konstrukce, podporuje vznik plísní a může mít vliv i na zdraví. Oprava špatné hydroizolace může stát klidně 200–400 tisíc Kč, podle rozsahu.
Praktický tip:
Pokud chcete mít jistotu, nechte si udělat technickou inspekci nemovitosti. Odborník zkontroluje vše od střechy po sklep a vypracuje přehlednou zprávu s odhadem nákladů na opravy. Cena se pohybuje zhruba od 5 do 15 tisíc korun, ale díky tomu se můžete při vyjednávání o ceně opřít o fakta, ne o odhad „od oka“.
2. Skryté vrstvy – rozvody a izolace
Na prohlídce většinou vidíte novou kuchyňskou linku nebo hezky vymalovaný obývák. Co ale často nevidíte, jsou elektrické rozvody, vodoinstalace a izolace.
- Staré hliníkové kabely mohou být nebezpečné a jejich výměna není levná.
- Pokud dům není dobře izolován, může se snadno stát, že budete topit „pánu Bohu do oken“ a za energie zaplatíte zbytečně tisíce navíc každý rok.
- Zkontrolujte i okna – někdy vypadají v pořádku, ale mají špatné těsnění.
3. Energie a budoucí provozní náklady
Koupit dům na hypotéku je jen první krok. Skutečný test přichází, až když začnou chodit účty.
Starší dům může být na pohled krásný, ale pokud má starý kotel, špatnou izolaci nebo netěsnící okna, mohou se vaše měsíční náklady vyšplhat klidně na dvojnásobek oproti úsporné novostavbě.
Obecné pravidlo říká, že za bydlení by nemělo jít víc než 30–40 % čistého příjmu, včetně hypotéky i energií. Jinak hrozí, že budete mít krásný dům, ale rozpočet napnutý k prasknutí. Je to trochu jako koupit si luxusní auto a pak nemít na benzín ani servis.
Naštěstí existují možnosti, jak provozní náklady snížit – zateplení, výměna oken, fotovoltaika nebo tepelné čerpadlo mohou udělat obrovský rozdíl. A často na ně můžete čerpat dotace z programů jako Nová zelená úsporám.
Více o tom, jaké dotace můžete využít při koupi nebo rekonstrukci domu, se dočtete v našem článku: Kupuji dům, můžu čerpat dotaci?
4. Lokalita očima budoucnosti
Lokalitu většina kupujících řeší, ale často jen z hlediska dostupnosti a občanské vybavenosti. U starších domů se však vyplatí dívat i do budoucna:
- Jak vypadá územní plán? Nehrozí, že za pár let vyroste za vaším plotem průmyslová hala?
- Je okolí stabilní, nebo se může zásadně proměnit?
- Pokud kupujete byt, zajímejte se i o stav celého domu a fungování SVJ. Není nic horšího, než když koupíte byt v domě, kde se nedaří dohodnout na opravách a jsou vysoké poplatky.
5. Rezerva na rekonstrukci
Málokterý starší dům nebo byt je bez potřeby rekonstrukce. Počítejte proto s finanční rezervou, nejen na kosmetické opravy, ale i na ty méně viditelné (např. výměna rozvodů, oprava střechy, zateplení).
Častá chyba kupujících je, že si vše spočítají jen podle kupní ceny, ale pak je zaskočí nutné investice.
6. Pomoc odborníka se vyplatí
Je pochopitelné, že běžný kupující neodhalí všechny skryté vady. Proto se stále častěji využívají technické inspekce nemovitostí. Odborník projde dům nebo byt, sepíše stav a upozorní vás na rizika. Investice do inspektora je jen zlomek ceny celé nemovitosti, ale může být klíčem k tomu, zda koupíte dobře, nebo se spálíte.
Koupě staršího domu nebo bytu není jen o tom, jestli se vám líbí a jestli na něj dosáhnete. Je to hlavně o tom, jestli vám bude dlouhodobě dobře sloužit – technicky, finančně
i pocitově.
Nebojte se ptát, nechte si poradit a hlavně si udělejte čas na zjištění všech souvislostí. Někdy je lepší dát si s koupí o pár týdnů víc práce, než pak roky řešit, co jste přehlédli.
A pokud chcete slyšet rady přímo od odborníka, který ví, na co si dát pozor, pusťte si náš REALITCAST #21, kde si Honza Štěpánek pozval Michala Humla, projektanta a technického inspektora staveb, a společně rozebírají, jak přemýšlet o technickém stavu nemovitosti dřív, než podepíšete kupní smlouvu.
