Proč chce makléř vědět, kde jste vzali milion?
Za vším hledejte AML
Makléř: „A odkud budete mít peníze na koupi?“
Možná jedna z nejméně očekávaných otázek, kterou můžete při koupi nemovitosti od realitního makléře dostat. Kupujete byt, máte peníze, banka vám schválila hypotéku… tak co je komu do toho, kde jste vzali zbytek?To je docela pochopitelná reakce.
Jenže makléř se neptá proto, že by ho zajímalo, kolik vyděláváte, kolik máte naspořeno nebo jak hospodaříte se svými penězi. Ptát se totiž, protože musí.
AML. Tři písmena, se kterými se při prodeji nebo koupi nemovitosti můžete setkat
AML je zkratka z anglického Anti-Money Laundering a označuje soubor pravidel, jejichž cílem je bránit praní špinavých peněz a financování terorismu. A realitní zprostředkovatelé patří podle AML zákona mezi tzv. povinné osoby. To znamená, že mají při realitním obchodu povinnost klienta identifikovat, provádět jeho kontrolu a v jejím rámci mimo jiné přezkoumávat také zdroj peněžních prostředků nebo jiného majetku, kterého se obchod týká.
Zní to možná trochu děsivě. Ale nebojte, makléř není policista. Úkolem makléře není vyšetřovat, jestli jste někdy v životě vydělali každou korunu správným způsobem. Nemá pátrat po celém vašem majetku ani zkoumat vaše soukromé finance.
Potřebuje ale posoudit konkrétní obchod a položit si jednoduchou otázku: Dává to, co o klientovi a transakci víme, smysl? AML je totiž založené na posuzování rizika. Rozsah kontroly se proto může u jednotlivých klientů lišit.
Stejný milion. Dvě úplně jiné situace
Představte si dva kupující.Prvnímu je 50 let, dlouhodobě pracuje, část kupní ceny financuje hypotékou a milion korun chce zaplatit ze svých dlouhodobých úspor. Je taková situace možná? Samozřejmě.
Druhému kupujícímu je 20 let, půl roku pracuje a tvrdí, že několik milionů korun, které chce vložit do koupě nemovitosti, pochází výhradně z úspor ze zaměstnání. Je to automaticky důkaz, že dělá něco nelegálního? Není. Ale už je naprosto namístě položit další otázky.
Právě podobný princip zazněl i na našem interním AML školení. Nejde o to klienta „nachytat“, ale porovnat jeho vysvětlení s okolnostmi konkrétního případu a zjistit, jestli informace dávají dohromady logický celek.
A stejný přístup popisuje i Finanční analytický úřad. Pokud klient například uvede, že milion korun pochází z dlouhodobých úspor, je potřeba posoudit, zda je to s ohledem na jeho situaci realistické. Pokud se objeví nesoulad, je na místě požádat o vysvětlení a případně další doklady.
Musím tedy makléři ukázat výplatní pásku nebo daňové přiznání?
Neexistuje jeden dokument, který by automaticky musel předkládat úplně každý. FAÚ výslovně uvádí, že u případu s nízkým rizikem může být dostačující klientovo prohlášení o tom, odkud prostředky pocházejí, pokud je jeho vysvětlení v souladu s ostatními dostupnými informacemi.
Teprve pokud něco nesedí nebo jde o rizikovější případ, může být nutné zdroj peněz doložit důvěryhodnějšími dokumenty. Může jít například o daňové přiznání, smlouvu, faktury, výpis z účtu nebo jiné podklady odpovídající konkrétní situaci.
Peníze totiž nemusí pocházet jen z výplaty. Mohou to být například:
- dlouhodobé úspory,
- prostředky z prodeje jiné nemovitosti, z nájmů
- dědictví,
- dar od rodičů,
- příjmy z podnikání,
- úvěr nebo hypotéka.
Makléře proto ve skutečnosti nezajímá odpověď na otázku: „Kolik vyděláváte?“ Mnohem přesnější otázka zní: „Odkud pocházejí peníze, které používáte právě v tomto obchodu?“ A to je velký rozdíl.
Proč nestačí, že peníze leží na mém účtu?
Protože samotná existence peněz na bankovním účtu ještě nevysvětluje jejich původ.Pokud například řeknete, že peníze pocházejí z prodeje předchozího bytu, může být odpovídajícím podkladem kupní smlouva. Pokud jste prostředky zdědili, bude jejich příběh zase jiný Pokud vám část peněz darovali rodiče, i to je naprosto legitimní zdroj.
Cílem AML není hledat problém za každou cenu. Cílem je, aby u realitní transakce existovalo rozumné a věrohodné vysvětlení toho, odkud peníze pocházejí.
A proč po mně chcete občanku?
Tady je odpověď ještě jednodušší. Makléř má povinnost klienta identifikovat. AML zákon zároveň umožňuje povinné osobě pro jeho účely pořizovat kopie či výpisy z předložených dokumentů a získané informace zpracovávat. Zákon také stanovuje povinnost AML dokumentaci uchovávat po stanovenou dobu.
A co nabývací titul? Vždyť vlastník je přece napsaný
v katastru
Nabývací titul, tedy například původní kupní nebo darovací smlouva, může být pro makléře důležitý nejen v souvislosti s kontrolou klienta, ale také kvůli samotné přípravě prodeje.
V našem týmu jsme například řešili případ, kdy díky kontrole dokumentů vyšlo najevo, že s bytem nebyly v minulosti správně převedeny všechny související podíly. Nabývací dokumentace také může pomoci odhalit další pozemek, příjezdovou cestu nebo jinou součást majetku, která je vedena na jiném listu vlastnictví a na kterou by se při prodeji mohlo zapomenout.
Takže někdy dokument, který na první pohled vypadá jako další zbytečný papír, může naopak zabránit poměrně nepříjemnému problému při prodeji a koupi nemovitosti.
Když se makléř ptá hodně, nemusí to být špatné znamení
Chápeme, že některé otázky mohou být klientům nepříjemné...
„Kde jste vzali peníze?“
„Můžete to doložit?“
„Jak jste nemovitost získali?“
„Můžeme vidět váš doklad totožnosti?“
Bez kontextu mohou působit až příliš osobně. Jenže u realitního obchodu se často převádějí miliony korun. A právě proto existují pravidla, jejichž úkolem je pomoci zabránit tomu, aby se realitní trh používal k legalizaci peněz pocházejících z trestné činnosti.Takže až se vás náš makléř příště zeptá, odkud pochází milion korun, který používáte při koupi bytu, pravděpodobně se ve vašich osobních financích nechce vrtat o nic víc než vy. Jen dělá svou práci.
A kdyby některé z těch dokumentů zákon a bezpečný průběh obchodu nevyžadovaly? Věřte, že i my bychom byli rádi, kdyby jich bylo o pár méně! :-)
