Online odhad nemovitosti:
kde se může splést o statisíce?
Stačí pár minut: zadáte adresu nemovitosti, její velikost, dispozici, stav a několik dalších údajů. Online kalkulačka všechno propočítá a na obrazovce se objeví částka, nebo nějaký rozptyl.
Hotovo. Tolik tedy stojí váš byt nebo dům... Nebo ne?
Online odhady nemovitostí jsou skvělým nástrojem pro rychlou orientaci. Problém nastává ve chvíli, kdy orientační výsledek začneme považovat za skutečnou tržní cenu, za kterou lze nemovitost také reálně prodat.
Protože nemovitost není jen adresa, počet metrů čtverečních a několik políček ve formuláři. Pojďte se podívat, jak se skutečně počítá prodejní cena a v čem je úskalí online kalkulaček.
Jeden klik může cenu výrazně změnit
Jedním z největších úskalí online kalkulaček jsou samotná data, která do nich zadáváme. Typickým příkladem je stav nemovitosti. Je byt v původním stavu, dobrém stavu, po částečné rekonstrukci, nebo po kompletní rekonstrukci?
Na první pohled jednoduchá otázka. V praxi už to tak jednoznačné není. Co totiž znamená „po rekonstrukci“? Nová kuchyňská linka a podlahy? Nebo kompletně nové rozvody elektřiny a vody, koupelna, okna, topení, podlahy, dveře a další technické části nemovitosti?
Stačí v kalkulačce vybrat jinou možnost a výsledná hodnota se může citelně změnit. Jenže dvě nemovitosti označené stejným políčkem mohou být ve skutečnosti v úplně jiném stavu. Ona taky rekonstrukce kuchyně může být za 100 000 Kč nebo za 1 milion a výsledek bude také znatelný. Kalkulačka nemá možnost přijít se podívat.
Dva stejné byty nemusí mít stejnou cenu.
Představte si dva byty 3+1 o výměře 70 m². Nacházejí se ve stejné ulici. Klidně mohou být i ve stejném domě. Na papíře vypadají téměř totožně.Jeden má ale výhled do zeleně, dostatek světla a balkon orientovaný do klidné části. Druhý směřuje k rušné silnici.
Jeden je po kvalitní rekonstrukci, druhý má sice novou kuchyň a podlahy, ale elektroinstalaci starou několik desítek let. Jeden se nachází v dobře fungujícím domě po revitalizaci. U druhého se mohou v příštích letech plánovat větší investice do střechy, výtahu nebo společných prostor.
V online formuláři mohou oba vypadat velmi podobně ne-li totožně. Pro kupujícího už ale stejně hodnotné být nemusí.
Kalkulačka nevidí to, co člověk vidí během pár minut
U nemovitostí často rozhodují detaily, které se do několika políček jednoduše nevejdou.Světlo v bytě. Výhled. Hluk. Orientace oken. Kvalita rekonstrukce. Dispozice a její praktičnost. Stav společných prostor. Okolní zástavba. Parkování. Pocit z lokality.
Dokonce i dvě části stejné ulice mohou být z pohledu kupujících vnímány rozdílně. Právě tady začíná hrát velkou roli znalost konkrétní lokality a zkušenost s tím, co aktuálně kupující skutečně hledají.
Data mají ještě jeden háček
Online odhady samozřejmě nevaří z vody. Pracují s dostupnými daty a snaží se nemovitost porovnat s dalšími podobnými nabídkami nebo uskutečněnými obchody.Jenže ani velmi dobrá data nedokážou vždy zachytit všechno, co se na trhu právě děje.
Poptávka se mění. Jinak se může prodávat určitá dispozice, jinak rodinný dům a jinak investiční byt. Některé lokality mají v určité chvíli větší zájem kupujících než jiné. A samotný průměr za metr čtvereční ještě neznamená, že přesně za tuto částku bude ochoten někdo koupit právě vaši nemovitost.
Nabídková cena není jen matematika
Při prodeji navíc nejde pouze o otázku: „Kolik tato nemovitost stojí?“ Stejně důležitá je otázka: „Za jakou cenu ji uvedeme na trh?“
To totiž nemusí být úplně totéž. Nabídková cena je součástí celé prodejní strategie. Musí zohledňovat aktuální konkurenci, množství podobných nemovitostí v nabídce, poptávku, cílovou skupinu i způsob, jakým chceme prodej vést.
Příliš nízká cena může znamenat, že prodávající zbytečně přichází o peníze. Naopak - příliš vysoká zase může způsobit, že se nabídka několik měsíců nikam neposune. Postupně se začne zlevňovat a mezi kupujícími může vzniknout otázka, proč se nemovitost tak dlouho neprodala. Cena proto není jen výsledek výpočtu. Je to jedno z nejdůležitějších rozhodnutí celého prodeje, které by měl určit zkušený makléř.
Znamená to, že online kalkulačky nemají smysl?
To určitě ne. Pokud si chcete udělat rychlou představu, v jakém cenovém rozpětí by se vaše nemovitost mohla pohybovat, mohou být velmi užitečným prvním krokem.
Je ale dobré jejich výsledek vnímat právě jako orientační informaci.Ve chvíli, kdy už skutečně přemýšlíte o prodeji, je potřeba jít mnohem více do detailu. Podívat se na konkrétní nemovitost, její stav, lokalitu, aktuální nabídku i skutečnou poptávku na trhu.
Protože mezi větami „kalkulačka mi vypočítala tuto cenu“ a „za tuto cenu jsem nemovitost skutečně prodal“ může být poměrně velký rozdíl.
Cena nemovitosti se nedá vměstnat do několika políček
Technologie nám dnes dokážou práci výrazně zjednodušit. A online odhady k nim bezpochyby patří. Jen je potřeba vědět, kde jejich možnosti končí.
Skutečná hodnota nemovitosti vzniká kombinací dat, znalosti lokálního trhu, aktuální situace, zkušeností a celé řady detailů, které žádný automatický formulář nemusí zachytit.
Takže online kalkulačku klidně použijte, jen podle jednoho čísla neplánujte celý prodej. A pokud chcete vědět, jaká může být aktuální hodnota vaší nemovitosti a jak její cenu nastavit pro reálný prodej, ozvěte se nám. V TAURUM reality se na ni podíváme nejen přes čísla, ale hlavně v kontextu současného trhu.